众所周知，由美国次货危机引起的金融危机席卷全球，各行业都受到不同程度的影响。金融证券、房地产行业首先受到冲击，物流、外贸、制造等行业以及相关产业全迫紧随其后，世界各国政府出台各种救市政策，企业千万百计寻求出路，规避风险，以求自保。

    物业管理是房地产整个链条中的最后一环，通常情况下，物业管理是在一个房地产项目完成并交付使用后，才开始接受并为业主提供服务，从这个特性上讲其与规划设计、建造施工、市场营销并不是紧密联系。因此，前面的环节无论发生任何问题（如：发展商资金断裂、市场长期低迷等）都不会对物业管理产生直接的影响，从物业管理的资金投入口分析，物业管理不是一个需要巨额资金投入的行业，其主要资金来源是业主交纳的物业管理费、本体维修资金、停车费和部分有偿服务收入，如果物业管理费收缴率达到80-90%，基本上就可以维持一个物业管理项目的正常运作了。所以，物业服务企业在其主营范围内一般不会向银行或金融机构借贷、融资，因此也就不会有由于银行断供而产生的资金断裂的困扰。从表面上看，金融危机对物业管理行业的影响还没有完全凸显出来，但也不能完全没有影响的迹象。

    一、在房地产市场持续低迷的状态下，住宅、商业物业销售受阻，发展商或是放缓开发步伐，或是停工。据统计，今年初到现在，全国房地产开发面积达到24亿平方米，但销售面积不到4亿平方米，为规避风险，开发商资金吃紧，资金链断，烂尾楼成倍增加，因此造成物业管理市场的萎缩。对于物业管理市场来讲，拓展的步伐会放慢下来，对于那些已经签约项目的按时交付也会产生影响，物业服务企业的利润空间自然也会受到挤压。

    二、对于不同类型物业项目来说，影响的程度各有不同。住宅、公共、政府物业管理，在短期内不会有太大的影响，金融风暴下，人们会减少一些不必要的开支，但由于物业管理已经融入到人们的日常生活之中，成为人们不能离开的组成部分，业主还不至于宁可忍受没有清洁、绿化的污浊、担着没有安全保障的危险而拖欠或干脆以经济不景气为理由拒交物业管理费；公共物业如医院、学校和政府机关，物业的管理费用大部分来自政府财务拔付，暂时也不会有拖欠的问题，但对于管理工业区、科技园区或商业写字楼的物业服务企业来讲，影响就会大一些，例如：东莞市去年金融危机至今投资企业流失近2/5，各乡镇空置厂房、出租房比比皆是，现有厂房、出租房租金水平逐步呈下跌趋势，由于企业或商户的承租能力下降，业主在减租吸引客户的同时也会要求物业服务企业减免物业管理费。部分业主因资金问题无法支付贷款，从而断供，自然也影响物业服务费的收取。业主物业管理费的拖欠和减免对于那些管理类型较全、规模较大的的物业服务企业问题不大，但对于管理类型单一且规模较小的公司，此种状况长时间地持续下去，将对其产生不小的压力。
总之，这次席卷全球的金融危机，恐怕没有企业能够幸免，只是受到影响的程度不同而已。对于物业管理行业也是如此，从这个意义来讲，我们须充分认识金融海啸对物业管理行业的影响和冲击，做足思想准备，采取有效措施，迎接寒冬；学会冬泳，渡过寒冬。

    三、危机固然令人担扰，但如果应对妥当，是可以把风险转化为机遇的。危机危机，其玄妙就是在危与机之间的转换，如何应对危机，顺利渡过寒冬，本人认为重点须做好如下几件事情：

    1. 进一步加大企业的成本控制力度，物管行业人工成本占总成本的70%，能有效的控制人工成本，合理调配人力资源，企业就能节省大量开支，达到储粮过冬之目的。

    2. 加大项目核算力度，坚决堵住“血口”，在经济过热期间，企业为了扩大规模，在项目上忽视严格的项目经营核算，造成个别项目经营亏损，企业应抓紧清理项目，收缩战线，存优弃劣。对优质项目加强管理，让优质服务实现效益最大化，对于劣质项目要舍得放弃，使企业轻装上阵。

    3. 认真做好产业升级，物业管理从简单的服务已发展到现在的专业化、市场化和经营化，国内有的物业管理企业已将经营理念上升为物业资产管理经营，从普通的物业管理延伸至商业房地产经营管理，如：兴办经济实体，与房地产开发商联合经营，充分利用物管行业的资源与广告商、网络公司、建筑装饰公司等进行更广泛的合作，实现物业资产使用、交换、投资、市场价值最大化。

    4. 积极开展多种经营。物业管理行业要充分利用自身的资源优势，向房地产业链条的上游和下游延伸业务，以达到整合经营，获取最大效益的目的，如：根据业主的需求签定各种套餐式服务，收取相应的有偿服务费，开设多种经营，如：洗车服务、家政服务、地产中介、环保物资回收、食品配送服务、商务策划服务等。这种贴心的“一站式管家服务”在为业主谛造和谐舒适环境的同时，更为业主省去诸多生活琐事及家务的束缚。

    5. 提供优质的服务。房屋像人一样有少年、青年、壮年、老年；如何让物业保值、增值，如何保持房屋的生命常青，是房地产业的永恒话题，更是物业公司的重要使命，高品质的物业管理服务，应该为业主营造舒适、安全的居住环境，从业主角度出发，为其量身定制专业的管理系统。从业主踏入小区开始，每一个细节都应考虑到，从最基本的行人、行车路线制定到提供全面的家居服务，再到较为复杂的物业增值、保值方案，都涵盖在物业管理服务范围内。有些开发展对房屋的设计和施工重视力度不够，在业主使用物业前留下各种隐患，专业的物业公司将在前期介入和接管验收发挥其作用，充分发现问题、提出问题、解决问题，保证了房屋的质量。在后期的物业管理服务中，物业保值、增值的根源，除配备优质物业管理服务外，还须有设备设施、维修、更新、改造所产生的费用，根据谁受益，谁负责的原则，产生之费用由物业所有人合理分摊，物业的价值才能充分体现。系统规范的管理，为业主提供完善的服务，不但提高物业的使用效率和质量，形成品牌效益达到物业保值、增值的最终目的，同时也为发展商的销售提供重要的附加作用。只要用心服务，善于经营，严格管理，物业管理行业也能获得意想不到的效益，就能在危机中处世不惊，独善其身，自由翱翔。
                               

作者系第一太平戴维斯物业顾问有限公司
驻丰泰观山花园总经理：戴建诚